Cidadania,
* Luiz Eduardo da Silva
- Advogado da Temporini Silva Sociedade de Advogados
- Especialista em Direito Arbitral
- Vice-presidente do IMAT - Instituto de Mediação e Arbitragem do Alto Tiete - São Paulo
http://imatsp.com.br/
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Os Meios Extraprocessuais na Resolução de Conflitos envolvendo Shoppings Centers
Por Luiz Eduardo da Silva*
Tem sido crescente em nosso país, a utilização dos meios alternativos de solução de controvérsias, para gerar tanto solução auto-compositivas (conciliação e mediação) quanto hetero-compositivas (arbitragem)
A Lei de Arbitragem (Lei n. 9307/1996 alterada pela Lei 13.129/95 e complementada pela Lei 13.140/95 que criou o Marco Regulatório da Mediação) possibilita que todo conflito que envolva direito patrimonial disponível, possa ser resolvido pela negociação, conciliação, mediação e arbitragem.
A negociação é etapa onde as partes por si, buscam reconhecer culpas e fazer concessões, e se auto-compõem. A conciliação exige a presença de um terceiro que opina de forma lúcida e coerente para que as partes cheguem a um consenso. A mediação, também tem a interferência de um terceiro que busca construir como facilitador, uma comunicação entre as partes para que busquem chegar a melhor solução para a controvérsia e a arbitragem é a forma de se levar a escolha de árbitros que decidam o conflito, baseado nas provas que as partes produzirem no procedimento instalado para esse fim.
Todos sem que haja a intervenção do Judiciário. Nesse aspecto vale ressaltar que o Brasil hoje possui mais de 110 milhões de processo, uma taxa de congestionamento acima de 70% e uma média de 7 anos para resolução do litígio. Some-se o fato do Judiciário ser caro e apresentar deficiência no quadro funcional, como poucos juízes, alguns muitas vezes mal preparados, além de estrutura funcional deficitária para que a agilidade imperasse.
Em contraponto, a vantagem dos meios alternativos que excluem do Judiciário a apreciação do litígio, tem vantagens como rapidez, especialidade,segurança e confidencialidade.
Vem sendo crescente a utilização no meio empresarial, na prestação de serviços, na administração pública e nas atividades comerciais.
Conciliação e Mediação em Shoppings Centers
Nesse aspecto, os shoppings centers encontram uma alternativa interessante para que sua atividade se desenvolva, quando surgirem problemas contratuais entre a administração e lojistas ou mesmo com outros tipos de contratos, como fornecedores e prestadores de serviço, por exemplo. Até mesmo no âmbito da esfera trabalhista.
É sabido que os shoppings, dentre suas atividades, administram recebimentos de locação de espaços, condomínio e fundo de promoção das atividades que desenvolvem em épocas especificas como Natal, Dia das Mães, Dia dos Pais, Dia das Crianças, dentre outras.
Ante a instabilidade que nosso país vem atravessando, em especial na última década, é crescente e com isso o aumento de inadimplência em diversos setores se reflete no comércio, especialmente.
O pequeno e o médio empresário, quem na verdade muitas vezes busca nos shoppings a forma de investir capital que traz de outro segmento, muitas vezes se ressente da falta de orientação ou planejamento e vê seu negócio ruir.
Também os prestadores de serviço, como na área de limpeza, por exemplo, por vezes deixam de ter solidez financeira para manter-se no mercado.
Nessa hora, muitas vezes as tentativas de se construir uma solução que atenda o interesse das partes são mal conduzidas, em especial pelo despreparo de quem se encarrega disso, já que muitas vezes o advogado das partes volta-se mais para uma linha de confronto, trazendo um protagonismo que é do cliente, e este até teria vontade de ceder, mas é como se disse, mal orientado. Isso gera irremediavelmente a ida ao Judiciário.
Com a metodologia das práticas de resolução de conflitos de forma extra-processual, surge a possibilidade das partes prevenirem-se e adotar a chamada cláusula escalonada de eleição de foro, onde adotam a mediação e arbitragem como forma de solução do conflito.
Aplica-se tanto com relação a quem administra o condomínio, quanto para a própria associação de lojistas que via de regra existe entre os condôminos lojistas de shoppings.
Há exemplo que se traduz abaixo do que ocorreu no Espirito Santo:
Mutirão de Conciliação e Mediação com shopping centers negociou mais de 2 milhões de reais
O Poder Judiciário do Espírito Santo, por meio do 3º Centro Judiciário de Solução de Conflitos e Cidadania (Cejusc), realizou, durante a última semana, de 16 a 20/10, o Mutirão de Conciliação e Mediação Pré-processual e Processual dos processos envolvendo os shopping centers. Na ação foram negociados R$ 2.075.916,88, com recebimento de R$ 666.899,82, atingindo 59% de acordos.
Durante o período, foram analisados cerca de 120 casos pré-processuais e 130 processos em tramitação nos Juízos de Vila Velha, Serra e Cariacica. As partes foram convidadas a comparecer ao mutirão.
Os casos em que foram celebrados acordos pré-processual ou processual entre as partes, foram imediatamente submetidos para homologação pelo Juiz Coordenador do Mutirão. Já os processos em que as partes não chegaram a um consenso continuarão tramitando normalmente no Juízo de origem.
O Ato Normativo 144/2017, da Presidência do Tribunal de Justiça do Espírito Santo, que instituiu o Mutirão de Conciliação, foi publicado no Diário da Justiça Eletrônico (e-diario) na segunda-feira (16).
O que se vê é a iniciativa de buscar auto-composição, de maneira a evitar o desgaste, a demora, a incerteza e muitas vezes o auto custo de utilizar-se o Judiciário.
O que pode ser abrangido
Dentro do que se expôs, pode ser objeto de busca auto ou heter-compositiva as questões que envolvem renovação ou rescisões de contratos, alteração de cláusulas contratuais, cobranças e toda espécie, diferenças de verbas trabalhistas, discussões entre condomínios, discussões que envolvam os próprios frequentadores dos shoppings, e tudo que possa ser interpretado como condutor da pacificação social e solução do conflito.
O primeiro passo cabe aos dirigentes das redes de shoppings, de buscar capacitar seus funcionários, em especial aqueles que lidam diretamente com a área de contratos, para adotar a metodologia que é usada em larga escala em outros países e vem ganhando espaço no mercado brasileiro, não por outro motivo, que não as vantagens que oferece.
- Advogado da Temporini Silva Sociedade de Advogados
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